Steuern beim Immobilienverkauf: Was Eigentümer unbedingt beachten sollten
Für private Eigentümer gelten klare Regeln: Wird eine Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt beim Verkauf keine Steuer auf den Gewinn an. Alternativ greift die sogenannte Spekulationsfrist: Liegt der Verkauf mehr als zehn Jahre nach dem Kauf der Immobilie, ist der Gewinn ebenfalls steuerfrei.
Diese Regelung gilt sowohl für selbstgenutzte Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen. Entscheidend ist dabei das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag.
Steuern beim Immobilienverkauf werden dann fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Dazu zählen:
• Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist ohne Eigennutzung
• Regelmäßige Immobilienverkäufe innerhalb kurzer Zeit (→ gewerblicher Grundstückshandel)
• Veräußerung von Ferienwohnungen ohne dauerhafte Selbstnutzung
• Verkauf vermieteter Objekte vor Ablauf der Spekulationsfrist
Ein typisches Beispiel: Wird eine vermietete Eigentumswohnung 2017 gekauft und 2025 verkauft, liegt der Zeitraum unter zehn Jahren – der Gewinn ist also einkommensteuerpflichtig.
Auch wenn ein Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig ist, können bestimmte Kosten den zu versteuernden Gewinn senken. Dazu gehören unter anderem:
• Notar- und Gerichtskosten beim Kauf
• Grunderwerbsteuer
• Modernisierungskosten (wenn nachweisbar und steuerlich anerkannt)
• Maklerprovision beim Verkauf
Diese sogenannten „Anschaffungsnebenkosten“ und Investitionen können als Werbungskosten oder steuermindernde Faktoren berücksichtigt werden – ein effektives Mittel zur Reduzierung der Steuerbelastung.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, läuft Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Die Konsequenzen: Der Gewinn unterliegt nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer. Zudem entfällt die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist.
Häufige Fragen rund um Steuern beim Immobilienverkauf
• Muss ich Steuern zahlen, wenn ich keinen Gewinn gemacht habe?
Nein – es wird nur der tatsächliche Veräußerungsgewinn besteuert.
• Welches Datum zählt für die 10-Jahres-Frist?
Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
• Was passiert bei Schenkung oder Erbschaft?
Die Spekulationsfrist wird nicht neu gestartet. Bei Erbschaft wird die Frist des Erblassers übernommen.
Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist für viele Eigentümer möglich – vorausgesetzt, sie kennen die gesetzlichen Regelungen und planen rechtzeitig. Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will oder wiederholt Objekte veräußert, sollte sich professionell beraten lassen, um steuerliche Risiken und unnötige Belastungen zu vermeiden.
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