Grundstück bewerten. Vom Bodenrichtwert zum Wert.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden in Euro pro Quadratmeter. Er kommt vom Gutachterausschuss, einem amtlichen Gremium bei Stadt oder Kreis. Grundlage sind die notariellen Kaufverträge, die dort gesammelt werden.

Er gilt für eine Zone und für ein gedachtes Musterstück, das Bodenrichtwertgrundstück. Dessen Merkmale stehen bei der Zone, zum Beispiel Entwicklungszustand, Art der Nutzung und Fläche. Bei bebauten Grundstücken gilt der Wert so, als wäre der Boden unbebaut. Wie sich Bodenrichtwerte neben Portalpreisen einordnen, zeigt Immobilienpreise in Villingen-Schwenningen.

1. 1BORIS-BW öffnen.Das Bodenrichtwertportal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg.
2. 2Gemeinde und Stichtag wählen.Achten Sie auf den Stichtag. Ältere Werte bleiben im Portal sichtbar.
3. 3Zone anklicken.Wert und Merkmale des Richtwertgrundstücks notieren: Entwicklungszustand, Nutzung, Fläche.
4. 4Bei Fragen nachhaken.Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt Auskunft. Das Recht dazu hat laut Gesetz jeder.

Für Trossingen und 20 weitere Gemeinden im nördlichen Landkreis Tuttlingen ist der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Trossingen zuständig. Der aktuelle Stichtag dort ist der 01.01.2025.

In Villingen-Schwenningen arbeitet ein gemeinsamer Gutachterausschuss für die Stadt und acht Nachbargemeinden, darunter Mönchweiler, Dauchingen und St. Georgen.

In beiden Bezirken verkaufen wir Häuser und Grundstücke, als Immobilienmakler in Trossingen und als Immobilienmakler in Villingen-Schwenningen.

Die Formel für den Anfang: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Fiktives Rechenbeispiel: 600 m² mal 420 €/m² ergeben 252.000 €. Das ist ein Ausgangswert, kein Marktwert.

Zu- oder Abschläge ergeben sich aus Abweichungen gegenüber dem Richtwertgrundstück. Ist Ihr Grundstück voll erschlossen und das Musterstück auch, gibt es dafür nichts obendrauf. Eine feste Prozentspanne nennen die Regeln zur Wertermittlung nicht.

Gutachter rechnen solche Abweichungen mit Umrechnungsfaktoren, wenn der Gutachterausschuss passende veröffentlicht. Nicht für jedes Merkmal gibt es einen.

Bebautes Grundstück: Was zählt der Boden?

Steht ein Haus darauf, ist der Bodenwert ein Baustein von mehreren. Der Wert des Gebäudes kommt hinzu, die Summe wird an den Markt angepasst. Wie das ganze Haus bewertet wird, erklärt der Ratgeber Wert eines Hauses ermitteln.

Beim unbebauten Grundstück ist der Bodenwert der Ausgangspunkt. Gutachter leiten ihn zuerst aus Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke ab. Daneben oder stattdessen nehmen sie einen Bodenrichtwert und passen ihn an das Grundstück an.

Den größten Unterschied macht der Entwicklungszustand, also wie weit ein Grundstück auf dem Weg zum Bauplatz ist. Die Regeln zur Wertermittlung unterscheiden unter anderem baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und Flächen für Land- oder Forstwirtschaft. Ein Richtwert für baureifes Land passt nicht auf eine Wiese am Ortsrand.

Bauerwartungsland setzt konkrete Tatsachen voraus, die eine Bebauung mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Ein Eintrag im Flächennutzungsplan allein garantiert kein Baurecht.

Gibt es einen Bebauungsplan, steht dort, was zulässig ist. Ohne Bebauungsplan ist zuerst zu klären, ob das Grundstück in einem bebauten Ortsteil liegt oder im Außenbereich. Davon hängt ab, ob und was gebaut werden darf. Im Außenbereich ist Bauen nur in Ausnahmen erlaubt.

Ob ein konkretes Vorhaben zulässig ist, klärt die Baubehörde. Fragen Sie bei der Gemeinde auch nach, ob Erschließungsbeiträge schon bezahlt sind.

Beim Gemeinsamen Gutachterausschuss Trossingen richtet sich die Gebühr für ein Gutachten nach seiner Gebührensatzung. Fragen Sie den Betrag vorab an.

Welche Form und Qualifikation ein Gutachten haben muss, hängt vom Anlass und von der Stelle ab, die es verlangt. Klären Sie das vor dem Auftrag. Für einen Verkauf reicht meist eine Marktpreiseinschätzung: Grundstück kostenlos einschätzen lassen. Nach einem Erbfall hilft der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Für die Grundsteuer B in Baden-Württemberg. Das Land rechnet nur mit dem Boden: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone ergibt den Grundsteuerwert. Das Gebäude zählt nicht mit.

Maßgeblich ist der Bodenrichtwert mit Stichtag Januar 2022, nicht der heutige. Einen niedrigeren Wert erkennt das Finanzamt nur per Gutachten an, wenn der echte Wert um mehr als 30 Prozent darunter liegt. Der Bundesfinanzhof hält das Landesgesetz für verfassungsgemäß. Verfassungsbeschwerden dagegen sind beim Bundesverfassungsgericht anhängig.

Für den Verkauf sagt der Grundsteuerwert wenig. Er ist ein pauschaler Steuerwert, ohne Zuschnitt, Gebäude und die Besonderheiten Ihres Grundstücks.