Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, erklärt beiden Seiten die rechtlichen Folgen und leitet die Eigentumsübertragung ein — erst die Umschreibung im Grundbuch macht den Käufer zum Eigentümer. Das Grundbuch zeigt außerdem, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen auf ihr liegen. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und trägt in der Regel der Käufer.
Warum braucht der Immobilienverkauf einen Notar?
Ein Immobilienkaufvertrag ist laut § 311b BGB nur dann rechtsgültig, wenn er notariell beurkundet wurde. Die Beurkundung schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen — vor unklaren Regelungen und vor übereilten Entscheidungen.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt beide Seiten, prüft die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und sorgt für eine sichere Abwicklung von Zahlung und Eigentumswechsel.
Was macht der Notar beim Verkauf konkret?
Der Notar begleitet den Verkauf vom Vertragsentwurf bis zur Umschreibung im Grundbuch. Der Ablauf folgt einem festen Muster:
- Kaufvertrag erstellen. Der Notar setzt den Vertragsentwurf auf — auf Basis der Eckdaten, auf die sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben.
- Beurkundungstermin. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erklärt die rechtlichen Folgen und beantwortet offene Fragen beider Seiten.
- Auflassung erklären. Käufer und Verkäufer erklären die rechtlich bindende Einigung über den Eigentumsübergang.
- Abwicklung absichern. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und teilt mit, wann der Kaufpreis sicher gezahlt werden kann.
- Umschreibung einleiten. Nach Zahlungseingang reicht der Notar alle Unterlagen beim Grundbuchamt ein — mit der Eintragung wechselt das Eigentum.
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch dokumentiert, wem ein Grundstück gehört und welche Belastungen darauf liegen — etwa Hypotheken, Wohnrechte oder Wegerechte. Der Blick ins Grundbuch gehört für Käufer wie Verkäufer an den Anfang jedes Verkaufs.
- Bestandsverzeichnis — Lage, Größe und Flurstücksnummer
- Abteilung I — der aktuelle Eigentümer
- Abteilung II — Lasten und Beschränkungen, z. B. Nießbrauch oder Wegerechte
- Abteilung III — Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Ist das Haus noch finanziert, wird der Kredit in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Käufer zahlt einen Teil direkt an Ihre Bank, den Rest bekommen Sie. Danach wird die Grundschuld gelöscht.
- Ablösebetrag anfragen. Der Notar fragt bei Ihrer Bank, welcher Betrag zum Zahltag offen ist.
- Löschungsbewilligung mit Treuhandauflage. Die Bank schickt dem Notar die Löschungsunterlagen. Verwenden darf er sie erst, wenn der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist.
- Kaufpreis in zwei Teilen. Mit der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer den Ablösebetrag an Ihre Bank und den Rest an Sie. Ein Notaranderkonto braucht es dafür in der Regel nicht.
- Löschung im Grundbuch. Der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Der Käufer bekommt die Immobilie ohne Ihre alte Grundschuld.
Möchte der Käufer die Grundschuld für seine eigene Finanzierung nutzen, kann sie auch stehen bleiben. Das regelt der Notar im Kaufvertrag, die beteiligten Banken müssen zustimmen.
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Was kosten Notar und Grundbuchamt?
Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Üblich sind zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises — getragen vom Käufer.
| Posten | Größenordnung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Notargebühren | ca. 1 bis 1,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Löschung alter Grundschulden | abhängig von der Grundschuldhöhe | Verkäufer |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegen Notar- und Grundbuchkosten damit meist zwischen 6.000 und 8.000 €. Diese Ausgaben sichern die Rechtssicherheit des gesamten Verkaufsprozesses.
