Steuerfrei ist der Verkauf in zwei Fällen: Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt — oder zwischen Kauf und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre (§ 23 EStG). Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — dann fallen Einkommen- und Gewerbesteuer an.
Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Für private Eigentümer gelten klare Regeln: Wird die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Alternativ greift die Spekulationsfrist aus § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn ebenfalls steuerfrei.
Diese Regelung gilt für selbstgenutzte Einfamilienhäuser genauso wie für Eigentumswohnungen.
Wann wird der Immobilienverkauf steuerpflichtig?
Steuern beim Immobilienverkauf werden fällig, wenn die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit fehlen — typischerweise beim Verkauf vermieteter Objekte innerhalb der Zehnjahresfrist.
| Konstellation | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren | Gewinn steuerfrei |
| Mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf | Gewinn steuerfrei |
| Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist ohne Eigennutzung | Gewinn einkommensteuerpflichtig |
| Ferienwohnung ohne dauerhafte Selbstnutzung | Gewinn einkommensteuerpflichtig |
| Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren | Gefahr: gewerblicher Grundstückshandel |
Ein typisches Beispiel: Eine vermietete Eigentumswohnung wird 2017 gekauft und 2025 verkauft. Der Zeitraum liegt unter zehn Jahren — der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig.
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Welche Kosten senken den steuerpflichtigen Gewinn?
Auch wenn ein Immobilienverkauf steuerpflichtig ist, senken bestimmte Kosten den zu versteuernden Gewinn. Anrechenbar sind unter anderem:
- Notar- und Gerichtskosten beim Kauf
- Grunderwerbsteuer
- Modernisierungskosten — wenn nachweisbar und steuerlich anerkannt
- Maklerprovision beim Verkauf
Diese sogenannten Anschaffungsnebenkosten und Investitionen können als Werbungskosten oder steuermindernde Faktoren berücksichtigt werden — ein effektives Mittel, um die Steuerbelastung zu reduzieren.
Was bedeutet die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, läuft Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler nach § 15 EStG eingestuft zu werden.
Die Konsequenzen: Der Gewinn unterliegt der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer. Auch die steuerfreie Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist entfällt dann.
- § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte / Spekulationsfrist)
- § 15 EStG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb / gewerblicher Grundstückshandel)
