Geerbte Immobilie verkaufen. So gehen Erben vor.

Mit dem Tod geht das ganze Vermögen auf die Erben über. So steht es im Gesetz. Eine Wartefrist für den Verkauf gibt es nicht. Sie müssen aber belegen können, dass Sie Erbe sind.

Wer noch überlegt, das Erbe auszuschlagen, verkauft besser nicht vorher. Wer das Erbe angenommen hat, kann es grundsätzlich nicht mehr ausschlagen. Die Frist dafür beträgt in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt, wenn Sie vom Erbfall und von Ihrer Erbenstellung wissen, bei einem Testament frühestens mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht.

Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, entscheidet grundsätzlich dieser über den Verkauf. Dann muss auch seine Verfügungsbefugnis nachgewiesen werden. Ob dafür ein gesondertes Zeugnis nötig ist und was er darf, prüft das Notariat.

Nicht immer. Dem Grundbuchamt genügt ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reichen meist diese Urkunde und das Protokoll ihrer Eröffnung. Hält das Grundbuchamt das nicht für ausreichend, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen.

Vorher selbst ins Grundbuch eingetragen sein müssen Erben für den Verkauf nicht. Will die Bank des Käufers vor der Umschreibung eine Grundschuld eintragen lassen, kann eine Voreintragung der Erben nötig werden. Das klärt das Notariat im konkreten Fall. Was Notariat und Grundbuchamt beim Verkauf tun, erklärt Notar und Grundbuch beim Hausverkauf.

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, gehört der Nachlass ihnen gemeinsam. Über das Haus oder die Wohnung können sie grundsätzlich nur zusammen entscheiden. Eine Mehrheit reicht für den Verkauf nicht.

Über seinen Erbteil kann jeder Miterbe allein verfügen, per notariellem Vertrag. Das ist sein Anteil am ganzen Nachlass, kein Anteil am Haus. Verkauft er ihn an einen Dritten, haben die übrigen Miterben zwei Monate Zeit, den Anteil zu denselben Bedingungen selbst zu kaufen. Die Frist läuft ab der Mitteilung des Vertrags.

Oft hakt die Einigung an der Zahl. Eine begründete Wertermittlung gibt allen Erben dieselbe Grundlage. Mit ihr lässt sich auch rechnen, wenn einer das Haus übernehmen und die anderen auszahlen will. Rechtsfragen der Auseinandersetzung klären Sie mit Notariat oder Anwalt.

• Wie der Wert eines Hauses entsteht

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird. Hat der Erblasser das per Testament ausgeschlossen oder an eine Kündigungsfrist gebunden, gilt das vorrangig.

Lässt sich ein Haus nicht aufteilen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie macht aus dem Haus Geld. Gerichts- und Gutachterkosten fallen an, Dauer und Höchstgebot sind offen.

Über die Aufteilung des nach Kosten und berechtigten Ansprüchen verbleibenden Erlöses müssen sich die Erben einigen. Fehlt eine Einigung, wird der Restbetrag für die Erben gemeinsam hinterlegt; der Streit ums Geld bleibt offen.

Vor diesem Schritt lohnt ein Gespräch aller Erben auf Basis derselben Zahlen. Bleibt der Streit, gehört er in anwaltliche Hände.

Erbschaftsteuer auf den Erwerb

Sie fällt auf das Erbe an, nicht auf den Verkauf. Lebt der Erblasser oder der Erbe in Deutschland, bleiben für Ehegatten 500.000 Euro und für Kinder 400.000 Euro steuerfrei. Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb. Was dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren geschenkt oder vererbt hat, wird zusammengerechnet.

Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn

Für die Zehnjahresfrist beim Verkaufsgewinn zählt bei geerbten Immobilien der Erwerb durch den Erblasser. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn nicht einkommensteuerpflichtig. Innerhalb der Frist kommt es auf die Nutzung an: Hat der Verstorbene selbst darin gewohnt, zählt das für die Erben mit. Mehr unter Steuerregeln beim Immobilienverkauf.

Familienheim: Vorsicht beim schnellen Verkauf

Ehegatten und Kinder können ein vom Erblasser selbst genutztes Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben, wenn sie es unverzüglich selbst bewohnen oder die eigene Nutzung fortsetzen. Bei Kindern ist die Befreiung auf den Anteil bis 200 m² Wohnfläche begrenzt.

Die Befreiung kann rückwirkend entfallen, wenn innerhalb von zehn Jahren die Selbstnutzung oder das Eigentum aufgegeben wird, auch wenn Sie nach einer Übertragung im Haus wohnen bleiben. Für zwingende Hinderungsgründe gelten Ausnahmen. Lassen Sie einen Verkauf oder eine Übertragung deshalb vorher steuerlich prüfen.

Der Ablauf bleibt gleich. Bei einer Eigentumswohnung wollen Käufer und Banken zusätzlich die Unterlagen der Gemeinschaft sehen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Erhaltungsrücklage. Die bekommen Sie bei der Hausverwaltung.

Ist eine Zustimmung zum Verkauf vereinbart, etwa durch den Verwalter, bleibt der Vertrag ohne sie unwirksam. Das Notariat holt sie ein. Ist die Wohnung vermietet, tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in den Mietvertrag ein.

• Unterlagen und Ablauf beim Immobilienverkauf

1. 1Nachweis besorgen.Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament. Bei Testamentsvollstreckung auch die Verfügungsbefugnis des Vollstreckers.
2. 2Wert und Weg klären.Wert ermitteln lassen und mit allen Erben besprechen: verkaufen, vermieten oder übernehmen.
3. 3Vertretung regeln.Wer verhandelt, wer unterschreibt? Form und Umfang einer Vollmacht klärt das Notariat.
4. 4Unterlagen sammeln.Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, bei Wohnungen die Unterlagen der Gemeinschaft.
5. 5Beurkunden und verteilen.Nach Abzug der Nachlassschulden bekommen die Erben den Rest im Verhältnis ihrer Erbteile.

Wir verkaufen geerbte Häuser und Wohnungen als Immobilienmakler in Trossingen und als Immobilienmakler in Villingen-Schwenningen. Wie wir vorgehen, zeigt Haus verkaufen mit ONMAKLER.

• Unser Verkauf in acht Phasen
• Was im Kaufvertrag stehen sollte