Erst die Erbenstellung klären (Erbschein oder notarielles Testament), dann das Grundbuch berichtigen — innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei. Ehepartner haben 500.000 €, Kinder 400.000 € Erbschaftsteuer-Freibetrag (§ 16 ErbStG). Für die Spekulationsfrist zählt das Kaufdatum des Erblassers — hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG). In der Erbengemeinschaft gilt: Verkauft wird nur, wenn alle zustimmen.
Was passiert nach dem Erbfall zuerst?
Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss die Erbenstellung nachweisbar sein. Das geht über einen Erbschein vom Nachlassgericht — oder über ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, das den Erbschein in den meisten Fällen ersetzt.
Der zweite Schritt ist die Grundbuchberichtigung: Sie werden als neuer Eigentümer eingetragen. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Berichtigung beim Grundbuchamt gebührenfrei. Wer wartet, zahlt drauf.
Parallel lohnt ein Blick in die Unterlagen: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, laufende Verträge. Vieles davon liegt bei älteren Eigenheimen aus den 60er- bis 80er-Jahren — wie sie in der Region Schwarzwald-Baar, im Kreis Tuttlingen und im Kreis Rottweil typisch sind — verstreut oder fehlt ganz.
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Die Entscheidung hängt von drei Fragen ab: Passt die Immobilie zu Ihrem Leben, trägt sie sich wirtschaftlich, und sind sich alle Erben einig? Eine nüchterne Abwägung:
| Option | Spricht dafür | Spricht dagegen |
|---|---|---|
| Verkaufen | Klare Auszahlung, einfache Aufteilung unter Erben, keine laufenden Kosten | Emotionaler Abschied, einmalige Entscheidung |
| Vermieten | Laufende Einnahmen, Immobilie bleibt in der Familie | Verwaltungsaufwand, Instandhaltung, bei mehreren Erben dauerhafte Abstimmung nötig |
| Selbst einziehen | Vertrautes Zuhause, Auszahlung der Miterben statt Verkauf möglich | Oft Sanierungsbedarf bei Baujahren 1960–1989, Miterben müssen ausgezahlt werden |
Gerade ältere Häuser brauchen vor Vermietung oder Einzug oft Investitionen in Heizung, Dach oder Dämmung. Diese Kosten gehören in jede der drei Rechnungen.
Wie einigt sich eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft kann die Immobilie nur gemeinsam verkaufen — alle Erben müssen zustimmen. In der Praxis scheitert die Einigung selten am Ziel, sondern an der Zahl: Jeder hat eine andere Vorstellung davon, was das Elternhaus wert ist.
Eine objektive Bewertung durch einen neutralen Dritten löst genau diesen Knoten. Wenn eine marktbasierte Zahl auf dem Tisch liegt, verhandelt niemand mehr gegen Erinnerungen — sondern alle über denselben Wert. Das macht auch die Auszahlung einzelner Miterben fair kalkulierbar.
Eine objektive Marktpreiseinschätzung ist die Zahl, auf die sich alle Erben einigen können — kostenlos und unverbindlich.
Welche Steuern fallen an?
Zwei Steuern sind beim geerbten Haus relevant: die Erbschaftsteuer auf das Erbe selbst und die mögliche Spekulationssteuer beim Verkauf.
Erbschaftsteuer: Die Freibeträge nach § 16 ErbStG sind hoch — Ehepartner haben 500.000 €, jedes Kind 400.000 € Freibetrag. Bei einem typischen Eigenheim in der Region bleiben Kinder und Ehepartner damit häufig komplett steuerfrei. Versteuert wird nur der Teil des Erbes oberhalb des Freibetrags.
Spekulationssteuer: Beim Verkauf gilt die Zehnjahresfrist aus § 23 EStG — und hier kommt die wichtigste Regel für Erben: Die Frist des Erblassers wird Ihnen angerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkaufsgewinn steuerfrei. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Auch die Eigennutzung des Erblassers zählt für Sie weiter — beim klassischen selbstbewohnten Elternhaus fällt beim Verkauf in aller Regel keine Spekulationssteuer an.
Wie läuft der Verkauf ab?
Der Verkauf einer geerbten Immobilie folgt demselben Prozess wie jeder Hausverkauf — mit einem Schritt davor: der Einigung aller Erben auf Preis und Vorgehen.
- Erbenstellung und Grundbuch klären — Erbschein oder notarielles Testament, Grundbuchberichtigung beantragen.
- Objektive Bewertung einholen — die gemeinsame Zahl für die Erbengemeinschaft und die Basis für den Angebotspreis.
- Unterlagen zusammenstellen — Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung.
- Vermarkten und Besichtigungen koordinieren — mit vorqualifizierten Interessenten statt Besichtigungstourismus.
- Notartermin und Übergabe — der Kaufpreis wird nach den Erbquoten aufgeteilt.
Mit klarer Vorbereitung dauert der Weg vom Beschluss bis zum Notartermin durchschnittlich rund drei Monate.
- § 16 ErbStG (Freibeträge bei der Erbschaftsteuer)
- § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte / Spekulationsfrist)
